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汕头一老楼想加电梯,1、2楼不同意

标签:汕头电梯

根据国家的最新规划,到2025年,建成2000多年的旧住宅区改造任务将基本完成。棚改退出,旧改来临,让老小区的居民看到了“旧貌换新”的转变。当然,除了水、电、道路、绿化、停车位等基础改造外,一些小区也提出了更高的要求,如在老楼上增加电梯等。国家对此的态度也非常明确,即“鼓励条件允许的小区增加电梯”,并给予汕头电梯加装财政支持。


可以说,老旧小区加装了电梯之后,将会迎来前所未有的机遇。虽然不拆迁了,但老旧小区换新装,业主们也该高兴才对吧?新问题的出现,让不少住户几家欢喜几家愁。在旧改项目中,人们对电梯加装一事尤为关注,因为电梯的添加直接影响到整个楼的房产价值格局的变化。顶楼业主自然是很高兴了,加装电梯后,就再也不用爬楼梯了,老房子也可以享受电梯房的高级待遇了,加上自己房子的其他突出优势,未来的升值潜力可想而知;


而一楼业主就很不开心了,因为是否加装电梯对他们来说无所谓,自己根本用不到不说,还会影响到居住舒适度,特别是对整栋楼的房价升值带来影响,一楼比起5-6楼,升值潜力大大缩水。所以不同意,不表态成为了许多小区一楼业主的共同态度。一个朋友小李最近就遇到了这个问题。19年前,小李买了一座二线城市二环内的多层住宅顶楼,19年前,小李刚毕业,面临着结婚生子等大事,所以买房成了一座不得不跨越的大山。


所以小李只好到处周转借钱,最终也是不够买一套好房,无奈选择了一套6层的顶楼房,19年前,电梯房还没有普及,只有豪华酒店才配置电梯,民用商品房住宅90%以上是多层建筑。六楼的优势很明显:大面积赠送,房子产权面积50平米,实际套内可使用面积达到120平米;还可以享受从高处看美景的体验。顶层较低的价格意味着它的缺点也非常明显:没有电梯,只能爬楼梯进出,这对于年轻人来说是可以接受的,但是对于老年人来说爬楼梯就非常困难了。


顶楼还面临着冬冷夏热和漏水的风险。这两大缺点中,防水隔热还可以自行解决,但前者却成为了一个根本缺陷。既然生活的不舒服,为什么不卖了呢?问题再次出现,在市场上对于顶层的多层住宅也不受欢迎,因为其明显的缺点限制,所以在商品房销售市场的价格不能上调。如果小李想卖房子,售价需要大幅降低。比如,4楼或5楼同一套公寓的价格是100万,6楼的价格可能会降至80万到90万才行。


这种得不偿失的行为,小李自然不愿意做,于是静等拆迁。然而,根据住建部的安排,棚改政策将逐步结束,城市将不再进行大规模的拆迁建设,今后的存量房产开始修补工程,也就是我们称之为“旧改”的策略。不过,这也给了顶楼居民很大的希望,因为在旧改政策中,就包括加装电梯在内的内容。如果电梯安装成功,势必给五、六楼的房屋带来很大的升值空间。


结果不出所料:一楼和二楼的住户持100%反对态度,因为他们觉得电梯安装后,自己根本用不到,这会影响整体建筑质量,给自己的房子带来折旧风险。只有5楼的住户同意6楼的住户,支持电梯的加装。3楼和4楼的居民意见不明确。他们想加装电梯,但又不愿意承担过高的安装费用和后期的维护费用。


一层的居民提出了一个解决方案:如果支持加装电梯,五层和六层的居民需要满足两个条件:


居住在一楼和二楼的居民不需要花费任何电梯安装费用和后期维护费用;


一、二层业主提出增设电梯后需要维持整栋楼原来的价值不变化,给5楼和6楼带来的升值溢价空间,需要根据市场价值进行核算,溢价升值部分的50%要给一楼和二楼作为加装电梯带来的影响补偿。3楼和4楼买房时本来价格就较高,所以房子升值溢价值不做分享。最终,五楼和六楼安静了。


可行吗?显然,这是不可行的,但它确实指出了一楼和二楼的居民不同意增加电梯的原因。他们认为电梯的增加会改变整栋楼的价值模式,使一楼和二楼的房子更不值钱。事实也的确如此。在18到20年前卖房子,3 - 4层的房子是最贵的,因为楼层不高不低,采光通风顺畅,接下来是一楼和二楼,一楼有一个大院子赠送,楼间距也可以保证采光效果,最便宜的就是6楼的房子。


因为楼层高,还处在顶层,所以房子最便宜,即便是这样买房人依然不愿意买顶楼,所以开发商又赠送露台、又赠送阁楼,甚至“偷”面积送给顶楼,为了把这房子顺利销售出去。可以看出20年前的顶层是多么尴尬。如果加了电梯呢?顶层所有的缺点都消失了,只剩下比一到五层更多的优势,面积大,总价低,还有电梯,所以未来六层会有很大的升值空间。


房产市场认为,解决问题是前进的阶梯。问题和尴尬并不可怕。关键是要正视它们带来的结果,并给出恰当的解决方案,从而实现双赢。高层住宅楼的溢价补偿给低层住宅或许不可取,但是可以吸取很多小区的成功经验,如适度增加底层居民的福利,比如添加一间适用的房子给一楼居民,或者增加一个小花园给一楼居民等等;对二层给予适当的经济补偿,免除其电梯费用承担等;也许可以较好地解决这个问题,实现电梯的安装。


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2019-06-22

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