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普宁电梯:两个方案可“强制”老房子加装电梯

标签:普宁电梯

老房子加装普宁电梯,是数以万计老旧小区业主,尤其是高楼层业主梦寐以求的愿望,更是国家未来5年针对房龄超过20年的老旧小区实施的“旧改”重点内容之一。


但即便是如此一件令绝大多数人拍手称快的惠民政策,真正推动实施起来却异常艰难——资料显示,全国符合并条件且已经参与“旧改”的老旧小区,因为楼上楼下邻居意见不合,有近4成加装电梯一事始终悬而未决。有些地方,加装电梯事宜甚至已经搁置了一年之久。


大家通过新闻应该也看到过很多老旧小区因为加装电梯一事,而闹得不可开交。甚至有些楼上楼下有几十年交情的老邻居,就因为加装电梯存在意见分歧,最终断交了。有些业主甚至放下狠话:除非我不在这个小区住,否则你们永远也别想装电梯。


旧改工程正如火如荼进行,为何到了第二阶段改善类的加装电梯内容,推行起来却阻力重重呢?我们认为,楼上楼下邻居意见不合,有两方面原因:一方面是需求不同,另一方面可以理解为是老房子加装电梯所导致的利益不均衡:


低楼层(主要是1楼)从始至终持反对意见,主要原因我们归纳总结认为有三个:其一、加装电梯对自己有肉眼可见的弊端,既影响采光,又影响通风,电梯运行还会带来额外的噪声污染;其二、1楼压根也用不到电梯,加装电梯的费用虽然自己可以不出,但是后期的电梯维护等费用一定要出;其三、加装电梯利好高楼层,同时又担心加装电梯后,自己所在楼层进一步“贬值”;


高楼层(主要是6楼)积极推动加装电梯事宜,根本原因是对加装电梯有强烈的需求。尤其是很多中老年居民,腿脚不便利,上下楼需要爬很多楼梯,真的成了“悬空老人”。不仅如此,很多居民反映,每到搬家、搬重物、拿快递、点外卖的时候,还会被要求加价,很多人早就不堪忍受无电梯的生活了。除此以外,高楼层业主心里也有自己的盘算,老旧小区加装电梯后,高楼层劣势全变为优势,对拉升房屋市场价值有显著作用。据中介反映,很多老旧小区加装电梯后,5、6楼市场价格上涨明显,涨幅普遍高于15%。


“按楼层分摊费用”方案下:1楼同意,6楼又反对


当前阶段老旧小区加装电梯,推行最多的方案就是“按楼层分摊出资费用”,即根据不同楼层的需求合理设置出资比例。为了让1楼同意,该方案通常在设置时没有让1楼出资。我们以上海某小区设计的方案为例:1楼4户0出资;2楼2户出资1.2%;3楼2户出资8.4%;4楼4户出资26%;5楼4户出资34.8%;6楼2户出资29.6%。如果一部电梯总费用50万,折合下来6楼每户需出资7.4万元,5楼每户需出资4.5万元。


这个方案公布,1楼因为不需要出资,而且为了方便楼上邻居,1楼基本同意了,但是6楼居民却又反对了,理由是出资费用太高,超出了自己的承受范围,光电梯安装就要七八万,还不算后期的运营维护费用,如果全部算下来可能需要花至少十余万。这对于经济条件好的家庭可以接受,但是对于很多老年人来说,却是一笔巨额支出。尤其是那些常年卧床,又有慢性病需要常年吃药的老人,根本是有心无力。


前面我们说过,2020年之前,很多地区因为楼上楼下邻居意见不合,加装电梯一事一直搁置,这属于没有办法的办法。但从2021年起,这种不可调和的矛盾终于有了解决办法——从各个省市的实践可以看出,从今年起,两个方案可“强制”老房子加装电梯,楼上楼下不用吵了:


第一个方案:废除“一票否决”,同时用实际案例打消低楼层对“贬值”的顾虑


在以往的旧改法规中,明确老旧小区加装电梯需要所有居民达成一致意见,才可以开工。这就赋予了每个居民“一票否决”权,即有一个居民不同意,就无法加装电梯。正是因为有这种政策存在,所以很多1楼住户才会反对到底。


但从2020年下半年开始,很多城市都在陆续探索“废除一票否决权”:即将原有的“100%同意,调整为2/3业主同意即可”。济南:将原先的“100%同意”,调整为“100%告知”及“2/3业主共识”;江苏:一半业主同意就能实施;珠海:2020年2月份发布《既有住宅增设电梯指导意见》,也取消了“一票否决”权,明确对于经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主,且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主,且参与表决人数四分之三以上的业主同意的情况,即可依法加装电梯。


上文我们提到了,低楼层尤其是1楼不同意加装电梯,最大的顾虑是担心房子贬值。所以若想说服低楼层加装电梯,要拿出真实数据证明,加装电梯对低楼层并无贬值影响。


实地走访发现,1楼房价非但没有受加装电梯而贬值,相反绝大多数房子市场价“稳中有涨”:对已加装电梯的20个老旧小区1楼市场价调查发现:8家上涨、5家变化不大、2家没有降低。


老旧小区加装电梯后,即便是1楼市场价也能保持“稳中有涨”,归根结底是老城区的基础好,不仅有区位优势,而且配套设施比较完善,尤其是商业、教育、医疗等资源拔尖。


未来在推行加装电梯方案时,可把这些数据罗列出来,真正做到用事实说话,彻底打消1楼担心加装电梯后房屋贬值的顾虑。如此,在废除“一票否决”的基础上,并用实际案例打消低楼层对“贬值”的顾虑,可以做到“强制”给老房子加装电梯。


第二个方案:使用“共享电梯”方案


共享电梯,就是从现有的共享单车、共享充电宝、共享雨伞等模式引申而来。简单来说就是,老旧小区电梯安装由第三方出资安装,然后实行居民“刷卡付费乘坐”,小区业主乘坐电梯就像刷卡乘坐公交车、地铁一样,免费装、刷卡坐。同时,电梯轿厢的广告运营权归第三方电梯企业所有。


据媒体报道,河北省某小区于去年10月份已经开始采用这种模式。从该模式实施这半年多以来的情况看,这不失为一个双赢的好方案:免费安装,帮助居民节省了数万元费用,楼上楼下邻居不用再为出资而争吵了,尤其是5、6楼业主,轻松省下几万元。即便是电梯的日常维保,一年全下来费用也不过4000元左右,分摊到每一户头上,也不过百余元,完全可以接受;第三方电梯企业也并不吃亏,收益有两个部分,一是居民刷卡乘坐电梯的费用,二是电梯轿厢广告费用。


有人会说,这种方案确实解决了出资问题,但是低楼层1、2楼所受的采光、通风、噪音影响,又该怎么算,他们难道就这么糊里糊涂同意了。我们并没有忽略这一点,从各地实施“共享电梯”方案来看,其实很多地方都对该方案进行了升级:比如北京通州某小区为了补偿1楼住户,物业出面和5、6协商,拿出1万元补偿1、2楼,5、6楼业主也同意了;再比如上海闵行某小区,电梯公司为小区设计了全玻璃电梯,最大程度降低了遮光的影响;再比如南京某小区,采用了全新的“积木式”加装电梯工艺,最短可以在8天内完成电梯加装。


今年起,两个方案可“强制”老房子加装电梯,我们认为这并不是“不近人情”的操作,相反这是在尽最大努力调和邻里之间的矛盾。当然,这其中还需要加强沟通、互相协商。尤其需要社区、街道等相关各方做好“润滑剂”作用,更需要楼上楼下的住户们彼此多理解。


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2020-10-10

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