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潮州电梯维修、更新资金使用“三分之二”签字“难”

标签:潮州电梯

潮州电梯是高层建筑物中必不可少的垂直交通运输工具,针对它“安全”的使用属性,被国家认定为特种设备。为保障电梯的安全和可持续作用特性,把电梯的维修更新资金使用纳入到住宅专项维修资金范畴。


根据电梯是业主共有、共用的委员资产特性,国务院于2007年修改了物业管理条例,对第十一条、十二条明确修改为筹集和使用专项维修资金应当经三分之二业主以上同意。


鉴于专项维修资金,资金来源是业主众筹(100%属业主出资),资金使用的对象是业主的物业(不准挪用),资金使用的决策权、管理监督权亦必须是业主共同决定。更由于物业产权事关众体的切身利益,所以这个共同决定的权重比其它共同决定50%双过半的权重高25%,即要到达三分之二的同意。


一、绕过三分之二表决难

维修资金使用事关业主的共同决定,为什么在实施中执行难呢?面对这个问题,有各种不同的思维,有一种是在通过三分之二上想办法、出主意,设法绕过三分之二这个“坎”,在统一表决的程序上下功夫,开通道。能否行得通,需要通过社会实践来检验。使用维修资金是业主多数人的共同决定,业主多数人的共同决定是少数人无法替代:


如果从“为使用而使用,为用得方便而提供方便”出发,来探索推行如何是跳过业主大多数人共同决定的红线杠杠,最多也是一种治表不治里的狭隘短视。至于现有业委会的数量比例少,三分之二表决难,使用渠道不畅、审批繁琐等影响使用的客观困窘是各有成因,非只要绕过了三分之二表决就能得到解决,而解决问题“根”在于如何想办法采取有效、可行的措施引导、规范业主在电梯维修资金问题上,应当通过培育知情——关注——参与——共策,逐步做到自觉、自愿、自律共行同执。


二、改变工作作风、讲究工作方法

在关于电梯维修更新资金使用难的问题上,有种提法是力推召开业主大会选举业委会,来推动业主共同决定。行得通吗?召开业主大会选举业委会是一个过程,需要时间。且不说过程之难,让业主爬好几个月的按梯上上下下,有损全体业主利益,于心不忍,说不过去,这与资金使用有关联但非本质,事实上行不通。


要业主三分之二自觉自愿实施共同决定是脱离实际的。在这里且不讨论这种认识是否准确、正确,全面性和是非性,试问每个业主面对停运的电梯要上上下下爬梯能无动于衷么?能不关心电梯的事情吗?能不想解决停运的问题吗?吵吵嚷嚷很难免,意见牢骚很自然,而表现出来的“关注”却是解决电梯维修资金使用原动力,是组织共同决定达成表决切入点,关键是我们怎么做,才能做成、做实、做好这件事,眼下通常的做法是,出现故障事故,下达维修停运通知单(质检单位),物业企业公示通告,有业委会,交业委会召开业主大会,没有业委会的,按使用范围走户签字,然而整理材料上报(或业委会组织签字决定)完成2/3的表决过程。难在业主人不在、不表态、不同意。这个“不”字怎么产生的、怎么去疏解,实得推敲。


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2019-03-03

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